서울과 부산의 과거 데이터를 통한 인구와 부동산 가격 간의 상관관계 분석

인구와 부동산 가격 간의 상관관계에 설명하고자 합니다. 과연 인구가 줄어들면 아파트 가격이 떨어질까요?

 

(인구는 통계청 데이터, 부동산 가격은 KB리브온 사이트에서 가져왔습니다.)

 

 

다음은 전국 인구와 아파트 가격의 추이입니다. 인구는 지속적으로 증가해 왔습니다. 2017년부터는 기울기가 매우 완만한 것을 보아 과거와 같은 증가세를 보이지 못한 것으로 보입니다.

 

1992년~2001년 까지는 아파트 가격이 보합세를 그리고 있습니다. 그러다 2002년부터 폭발적인 상승세를 보이기 시작하였습니다. 이후 보합 - 상승 - 보합 - 상승의 사이클을 나타내고 있습니다. 

 

이 그래프는 전국의 아파트 데이터라 세부적인 확인이 불가능 합니다. 더 세분화된 지역을 분석해 봐야 인구수와 아파트 가격의 상관관계를 확인할 수 있을 것 같습니다.

 

 

상세히 분석하기 위해 서울의 아파트 가격 데이터를 확인해 보겠습니다.

 

서울의 인구는 지속 감소하는 추세입니다. 2002년부터 2008년까지는 보합세를 보입니다. 그 이후 다시 하락하는 모습을 보이고 있습니다. 서울의 집값 2009년~2014년 하락 하다가 2015년부터 상승하고 있습니다. 

 

아래의 그래프에서 인구와 집값의 상관관계가 있으면 녹색, 없으면 노란색 박스로 표시했습니다. 2009년부터 약 5년 정도만 인구가 감소했을 때 집값이 하락했습니다. 나머지 22년 동안은 맞지 않습니다. 인구수가 줄어든다고 부동산 가격이 줄어들지는 않는 것을 확인할 수 있습니다.

 

 

서울은 경기권에 사는 잠재 수요층이 많아 집값이 안 떨어질 수도 있습니다. 그래서 부산의 데이터를 준비했습니다. 

 

부산은 서울에 비해 배후 수요가 아주 적습니다. 위성도시라 할 만한 곳은 김해와 양산, 기장 정도일 것입니다. 그나마도 양산, 기장은 최근에 생겼습니다. 부산에서는 인구수와 집값의 상관관계를 도출해 낼 수 있을까요?

 

아래 그래프 아래쪽에 네모 박스로 표시했습니다. 녹색 칸(상관있음)이 노란색 칸(상관없음)보다 조금 더 많습니다. 하지만 이것을 보고 상관관계가 있다고 말하기는 어려울 것 같습니다. 전체적으로 보면 아파트 가격이 상승했기 때문입니다.

 

부산의 아파트 가격도 사이클을 그리며 증가 - 보합 - 증가 -보합의 형태를 보입니다. 집값이 크게 상승하고 난 뒤 잠시 쉬어간다는 표현이 어울릴 것 같습니다. 결국 집값은 상승했습니다. 인구는 집값에 영향을 주지 못하는 것 같습니다. 

 

 

결론적으로 인구수는 부동산 가격과 관계가 없는 것 같습니다. 하지만 아직도 인구수가 줄어들어서 집값이 떨어질 것이라는 믿음을 갖고 계신 분들을 위해 통계청 자료를 인용합니다. 2028년 총인구는 정점을 찍습니다. 아직 2020년입니다. 최소한 8년 동안은 부동산 투자하셔도 될 것으로 판단됩니다.