부동산 폭락을 주장하시는 분들은 일본 부동산 폭락을 예로 듭니다. 한국도 일본과 동일하게 부동산 버블이 곧 꺼질 거라고 합니다.
이 글에서는 유튜브 채널 집코노미의 홍춘욱 박사님 인터뷰를 정리해 보겠습니다. 이보다 더 완벽하게 일본의 버블 폭락을 설명하지는 못할 것 같습니다. (홍춘욱 박사님은 이코노미스트로 '환율의 미래', '돈의 역사'등의 저자입니다.)
도쿄 핵심지 주택의 소득 대비 주택 가격비율(PIR)은 1985년 6배 정도에 거래되었습니다. 불과 3년 지난 1988년에는 PIR이 16배가 됩니다. 주택 가격이 너무 가파르게 올랐습니다.
그 결과 일본 부동산은 상상을 초월하는 거품이 발생했습니다. 일본의 교코 땅을 팔면 캘리포니아를 사고도 남았습니다. 교코는 한 시간이면 한 바퀴 돌 정도로 작은 땅인데도 말입니다. 아래의 그래프를 보시면 일본 실질 주택 가격은 다른 나라들에 비해 너무 급격하게 많이 올랐습니다. 명백한 버블로 보입니다.

일본은 1950년 한국전쟁 이후에 1990년대까지 40년가량 주택 가격이 올랐습니다. 40년간의 상승이 지속되며 사람들은 부동산 불패 신화를 믿었습니다. 부동산 가격이 무너질 거란 공포는 없었습니다.
일본의 은행도 기업도 모두 부동산 불패 신화를 믿었습니다. 기업들이 투자에 나섰고 은행은 기업들의 신용도가 높다고 생각하고 돈을 많이 빌려줬습니다. 버블 형성 당시 일본의 LTV는 90%가 넘었습니다. 우리나라가 규제지역을 지정하며 LTV를 계속 낮추는 것과 비교됩니다.
일본의 금리 정책도 실패했습니다. 1990년 부동산 시장이 붕괴되기 시작했을 때 정부는 금리를 재빠르게 낮춰야 했습니다. 유동성을 공급해 붕괴를 막았어야 했습니다. 하지만 걸프전쟁이 발발하며 국제 유가가 13달러에서 38달러까지 올랐습니다. 유가가 오르니 물가가 올랐고 물가가 오르니 금리를 인하할 수 없습니다. 골든 타임을 놓친 셈입니다.
일본 정부의 공급 정책도 실패했습니다. 부동산 가격이 떨어지면 공급을 제한해야 합니다. 연간 100만 호 정도를 지었으면 됐는데 1980년대 후반부터 1990년대 초반 사이에 거의 6년 연속 200만 호를 공급했습니다. 6년 동안 1,200만 호가 공급된 셈입니다. 주택 가격이 떨어지면서 경기가 안 좋아지고 있음에도 경기 부양을 위해 집을 짓는 자가당착적인 판단을 했습니다.

한국의 주택 가격은 어떨까요? 버블을 판단하기 위해선 다른 나라들과 비교를 해 보면 될 것 같습니다. 아래 그래프는 주요국의 실질 주택 가격 추이입니다. 2000년대 이후 한국의 실질 주택 가격은 큰 변화가 없습니다. 버블은 없다고 판단할 수 있겠습니다.

일본과 같은 폭락은 예외적인 경우입니다. 부동산 시장이 붕괴된 나라는 일본밖에 없습니다. 다른 나라들은 덜 오른 나라는 있어도 몇십 년 동안 부진한 나라는 일본이 유일합니다.
한국의 부동산은 일본과 다릅니다. 정부의 정책, 사람들의 심리, 은행과 기업이 대응하는 방향, 향후 공급 물량, 국제적 환경 등이 다릅니다. 한국 부동산은 일본을 따라가지 않을 것 입니다.
'자본주의에서 살아남기' 카테고리의 다른 글
부동산 가격이 하락하기 어려운 4 가지 이유 (0) | 2020.03.25 |
---|---|
기준금리 인상과 부동산 가격의 상관관계 분석 (0) | 2020.03.24 |
세대수 증감이 부동산 시장에 중요한 영향을 미치는 이유 (1) | 2020.03.22 |
서울과 부산의 과거 데이터를 통한 인구와 부동산 가격 간의 상관관계 분석 (0) | 2020.03.21 |
Covid-19 팬데믹 이후의 대한민국 부동산과 주식 시장에 대한 전망 (0) | 2020.03.20 |