기준금리 인상과 부동산 가격의 상관관계 분석

경제성장률 둔화로 기준금리는 계속 하향 압력을 받고 있습니다. 최근 코로나의 영향으로 기준금리 하향은 더 가속화되었습니다. 먼저 미국에서 3월 15일 기존 1.00~1.25%에서 0.00~0.25%로 1.00% 포인트 인하했습니다. 우리나라도 미국의 기준금리 하향에 즉각 반응했습니다. 한국은행에서는 3월 16일 기준금리를 연 1.25%에서 0.75%로 0.5% 포인트 내렸습니다.

 

 

팬데믹라는 특수한 상황을 배제하고 생각해 보겠습니다.

 

통상 기준금리가 내리면 부동산 시장이 활황을 띌 것으로 예측합니다. 돈의 가치가 줄어드는 만큼 자산의 가격이 올라갈 것으로 예상되기 때문에 부동산 투자에 관심이 생기게 됩니다. 거기에 대출이자 부담이 줄어들면서 진입장벽이 낮아집니다. 집값은 올라가게 되고 더 오르기 전에 사자는 심리가 생겨 집값 상승을 부추깁니다. 

 

그렇다면 반대로 기준금리가 오르면 어떨까요? 유동성이 줄어들어 부동산 시장에 유입되는 자금이 줄어듭니다. 주택담보대출 금리도 오르면서 이자 비용이 부담되어 부동산 투자가 힘들어집니다. 결국 집값은 오르지 않게 됩니다. 이것이 일반적인 상식입니다.

 

부동산 가격과 기준금리는 정말로 서로 반대방향으로 움직이는 것이 사실인지 확인해 보겠습니다. 아래는 과거 20년간의 기준금리와 서울 아파트 매매지수 데이터입니다. 기준금리가 상승하면 녹색, 하락하면 노란색으로 표시했습니다.

 

 

기준금리와 부동산은 반비례 관계에 있는 것이 맞는지 시기별로 알아보겠습니다.

 

2000년도 초반에는 기준금리가 하락하니 집값이 상승합니다. 우리의 이론이 맞는 듯합니다. 

2005년부터 금리가 상승하기 시작했는데 부동산 가격도 같이 상승하고 있습니다. 안 맞습니다.

2009년 급격한 하락 이후 2011년까지 상승하였으나 부동산 가격은 변동이 없습니다. 안 맞습니다.

2011년~2016년까지 기준금리는 하락합니다. 집값은 살짝 하락하다 다시 올랐습니다. 약간 애매합니다.

2016년도부터는 기준금리도 오르고 집값도 올랐습니다. 안 맞습니다.

2019년에는 기준금리가 떨어지고 집값이 올랐습니다. 맞는 듯합니다. 

 

20년 기간(1999년~2019년) 동안 우리의 상식이 맞는 기간은 5년 정도입니다. 나머지 15년, 그러니까 75%는 맞지 않습니다. 일반적인 상식으로 기준금리가 상승하면 유동성이 줄어들어 부동산 시장에 불황이 올 것으로 예상합니다. 하지만 실제로는 그렇지 않다는 것을 확인했습니다.

 

 

자본주의를 유지하기 위해선 통화량이 계속 증가해야 합니다. 기준금리는 시중에 유통되는 통화량을 적정 수준으로 조절하기 위해 만들어낸 장치입니다. 이 말은 국가가 나서서 적당한 통화량 증가, 즉 인플레이션을 발생시키고 있다는 뜻과 같습니다.

 

심리, 수요, 공급 등의 다른 요인을 배제한다면 주택 가격은 통화량이 증가하는 만큼 완만히 증가할 것입니다. 금리는 통화량 조절을 위한 장치일 뿐 부동산 경기를 예측하는 변수가 되기 어렵습니다. 이는 기준금리와 연동되는 주택담보대출 금리, 일명 주담대에도 마찬가지로 적용될 것입니다.

Lf는 유동성이 낮은 통화를 포함하는 통화 지표입니다. 통화량이 지속적으로 증가하고 있음을 알 수 있습니다.