부동산 가격에 대한 인플레이션 영향 공부

지금부터는 부동산 가격이 폭락하지 않고 오르는 이유에 대해 살펴보겠습니다.

 

부동산 가격이 오르는 이유를 이해하려면 3가지만 알면 된다고 생각합니다. 그것은 인플레이션, 수요, 공급입니다.

 

인플레이션, 수요, 공급은 부동산뿐만 아니라 모든 물건의 가격에 영향을 주는 결정적인 요소입니다. 부동산 투자 시 위 3가지 요소만 잘 살펴봐도 투자가 실패할 확률을 매우 낮출 수 있습니다. 추가적으로 직주근접, 교통, 학군, 상권, 환경, 호재, 신축 등의 요소를 고려한다면 성공할 확률을 매우 높일 수 있습니다.

 

이번 글에서는 가격 상승의 3가지 요소 중 첫 번째, 인플레이션에 대해 알아보고자 합니다.

 

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어제 4억으로 살 수 있었던 A라는 집이 있습니다. 오늘 시중에 돈이 풀려 사람들이 지금보다 돈을 1.5배씩 가지게 되었다고 가정해 보겠습니다. 이때 A라는 집값은 어떻게 될까요? 하루 만에 통화량이 1.5배 증가할 확률은 매우 낮습니다. 하지만 시간을 조금 길게 본다면 충분히 가능한 현상입니다.

 

아래는 M2 통화량의 평잔과 평잔 증가율입니다. 2011년 대비 2019년 M2 통화량 평잔은 64%가 증가했습니다. 통화량은 매년 평균 6.17%씩 지속적으로 증가했습니다. 그 결과 2011년 시중의 돈은 1,709조 원이었으나 2019년에는 2,809조 원이 되었습니다. 

 

 

M2 : 총통화 M2는 M1에 정기적금 정기예금과 같은 은행의 저축성예금과 거주자 외화예금까지를 포함시킨 개념

M1 : 현금 및 요구불예금만을 포함하는 협의의 통화를 의미

 

 

9년 동안 통화량이 64% 늘어났기 때문에 돈의 가치는 절반 이하로 줄게 되었습니다. 2011년 4억으로 살 수 있었던 아파트는 2019년 6.5억을 줘야 겨우 살 수 있을 것입니다.

 

반대로 2011년 4억을 주고 아파트를 샀다면 어떨까요? 2019년 아파트 가격은 6.5억 원을 넘겼을 겁니다. 현금 대신 아파트를 보유하기로 한 순간의 선택이 자산을 1.6배 이상 증가시킨 것입니다.

 

 

아까의 문제로 돌아와 보겠습니다. 통화량이 1.5배 증가했을 때 4억짜리 A라는 집의 가격은 어떻게 될까요? 네 맞습니다. 4억 X 1.5 = 6억 원이 될 것으로 예상할 수 있습니다. A집의 가치는 변하지 않았습니다. 돈이 많아지면서, 돈의 가치가 떨어지면서 A집의 가격이 1.5배로 오른 것입니다.

 

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통화량이 계속 늘어나야 자본주의 체제를 유지할 수 있습니다. 자본주의는 빚으로 이루어져 있고 이자만큼 늘어난 돈을 갚기 위해선 추가적인 통화량 발행이 필요하기 때문입니다. 여기에 대해 자세히 알고 싶으신 분은 EBS 다큐멘터리 '자본주의' 1화를 보시면 됩니다. 유튜브에서 쉽게 찾아볼 수 있습니다.

 

우리 대한민국도 자본주의를 채택했습니다. 따라서 정부는 통화량을 적정 수준으로 늘어나기 위해 노력합니다. 기준금리를 통해서요. 한국은행에서 기준금리를 조정합니다. 이번 코로나 사태 때도 기준금리를 인하했습니다. 경기 침체를 우려하기 때문에 보통 때보다 더 많이 통화량을 늘리는 정책을 펼친 것입니다. 

 

결국 통화량은 점점 늘어납니다. 아까 그래프에서 봤듯이 매년 평균적으로 6%가 넘게 늘어납니다. 부동산 투자를 한다는 것은 늘어나는 통화량에 베팅을 하는 것입니다. 아주 높은 확률로 성공하는 게임인 것입니다.

 

 

물론 전국의 모든 아파트가 인플레이션만큼 오르는 것은 아닙니다. 평균적으로 인플레이션을 따라간다는 것입니다. 지역에 따라, 아파트에 따라 더 오르고 덜 오르는 곳이 있습니다. 매수 시 직주근접, 교통, 학군, 상권, 환경, 호재, 신축 등의 요소를 추가적으로 고려해야 합니다.

 

최소한 덜 오를만한 지역을 피하기 위해 하는 것이 부동산 공부를 해야 합니다. 내 집을 장만했는데 내 집만 안 오르거나 지역 아파트 전체가 가격이 하락한다면 마음이 아플 것입니다. 조금만 공부하면 피할 수 있는 일입니다.