부동산 가격 상승의 가장 큰 원인이 되는 3가지는 인플레이션, 수요, 공급입니다. 오늘은 이 중 두 번째, 수요에 대해 알아보겠습니다.
부동산 시장에서의 수요의 증감을 파악하기 위해서는 인구수가 아닌 세대수를 봐야 합니다. 사람들은 세대를 이루어 살며 통상 세대마다 집 한 채씩 필요하기 때문입니다. 상세한 내용은 제 이전 글을 참고하시면 좋겠습니다.
세대수가 늘어나는 주요 원인으로는 결혼, 1인 가정의 증가, 외국인 가구의 증가를 들 수 있습니다. 1인 가정의 증가와 외국인 가구의 증가에 대해서는 제 이전 글에서 확인할 수 있습니다. 이 글에서는 혼인으로 인한 세대수 증가에 대해 알아보겠습니다.
미혼 남녀들은 결혼을 하기 전 보통 부모님과 함께 사는 경우가 많습니다. 그러다 결혼을 하게 되면 남편과 아내가 별도의 세대를 이루며 독립을 하게 됩니다. 결혼으로 세대수가 하나 더 늘어나 집이 1채 더 필요해졌습니다. 부동산 수요가 늘어난 것입니다.
아래는 2019년 우리나라의 혼인수를 유형별로 분류한 것입니다. 작년에는 24만 건의 혼인이 있었습니다. 재혼인 경우에는 집이 필요하지 않을 수 있습니다. 이미 살고 있던 집이 있기 때문이지요. 초혼은 18만 건 있었습니다. 최소한 18만 개의 집이 더 필요해진 것입니다.
흥미로운 것은 이혼을 하는 경우에도 세대수가 늘어난다는 점입니다. 남편과 아내가 각각 별개의 세대로 갈라지기 때문입니다. 2019년도에만 혼인건수 24만 건, 이혼건수 11만 건 발생했습니다. 이혼건수는 혼인건수의 절반 수준이나 됩니다. (통계청 자료를 찾아보기 전 까진 이 정도나 많이 이혼할 줄 몰랐습니다) 이혼 건수만큼의 집이 더 필요해집니다.
1인 가정과 외국인 가정에 대해서는 이 글의 초반부 링크를 참고하시면 됩니다. 여기서는 제 블로그를 방문해 주신 분의 댓글에 답하며 부연 설명을 조금 해보려 합니다.
어떤 분이 아래와 같은 댓글을 주셨습니다. 질문 자체는 매우 훌륭한 것 같습니다. '1인 가정이 늘어나도 원룸에 살 거고, 외국인이 늘어나도 한국 집을 매수하지는 않을 건데 집값이 어떻게 올라가나요?' 는 질문입니다.
위의 주장은 매우 타당해 보입니다. 1인 가정과 외국인은 통상 월세의 형태로 거주합니다. 보통 원룸에 살 것으로 예상되기에 아파트를 매수할 만한 수요는 아니라 보입니다. 그래서 이 사람들이 과연 아파트 가격을 올리는 데 전혀 도움이 되지 않을까요?
아닙니다. 결론적으로 이분들도 아파트 가격을 올리는데 도움이 됩니다.
1인 가정과 외국인 가정은 원룸, 빌라, 소형 아파트의 세입자로 주택 시장에 참여할 확률이 높습니다. 1인 가정과 외국인 가정 수가 늘어나면 원룸, 빌라, 소형 아파트의 임대 수요가 늘어납니다. 시장에 임대 물건이 점점 줄어들게 되고 수요 공급의 균형추가 한쪽으로 쏠리게 됩니다. 원룸, 빌라, 소형 아파트의 전, 월세 가격이 올라갑니다. 올라간 전, 월세 가격은 매매가를 밀어 올립니다.
빌라나 소형 아파트에 들어가려 했던 신혼부부들은 멈칫합니다. 중형 아파트와 가격 차이가 많이 좁혀졌거든요. 조금만 더 보태면 중형 아파트에 바로 입주할 수 있을 것 같습니다. 이들이 중형 아파트의 매수 또는 임대 수요로 참여하면서 중형 아파트의 가격을 올립니다. 대형 아파트도 동일한 메커니즘으로 가격이 올라가게 됩니다.
매수 수요만 수요가 아닙니다. 임대 수요도 수요입니다. 하나는 조금 직접적으로, 하나는 조금 간접적으로 작용합니다. 모두 가격에 양향을 주는 요소입니다.
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