이번 글에서는 부동산 가격에 영향을 주는 3가지 요소 중 마지막, '공급'에 대해 다루겠습니다. 공급이 물건의 가격에 미치는 영향, 공급이 가장 중요한 이유, 공급량은 어디에서 보며 투자에 적용하는 방법에 대해 말씀드리겠습니다.
인플레이션과 수요는 어느 정도 정해져 있습니다. 공급은 매년 편차가 매우 심합니다. 따라서 부동산 투자에 있어 공급을 보는 것이 가장 중요합니다. 공급량을 보고 미리 선점만 할 수 있어도 절대 잃지 않는 투자를 할 수 있습니다.
고등학교 경제 시간에 배웠던 것으로 기억합니다. 바로 수요 공급 곡선입니다. 공급량이 일정하다고 가정했을 때 수요량이 늘어난다면 가격은 상승 압력을 받을 것입니다. 수요량이 일정하다고 가정했을 때 공급량이 줄어든다면 가격은 상승 압력을 받을 것입니다. 그래서 사고 싶은 사람은 많은데 물건이 부족하면 가격이 오르게 됩니다.
요즘 한국의 젊은 세대에서 롤렉스 시계가 유행입니다. 수요에 비해 공급이 너무 부족하다 보니 요즘 매장을 가도 물건이 없습니다. 사기 어렵기 때문에 더 사고 싶어 하는 욕망, 인스타그램에 올려 자랑하고 싶은 욕망도 가격 상승에 영향을 줍니다.
롤렉스 재테크라는 용어도 등장하였습니다. 판매 가격에 백만 원, 이백만 원 이상의 프리미엄이 붙은 새제품이 중고장터에서 거래됩니다. 욕망으로 시작된 수요 폭증이 부족한 공급을 만나면 흔히 발생하는 일입니다.
부동산 투자에 있어 가장 중요한 것은 공급입니다.
수요량은 큰 변동성을 갖기가 어렵습니다. 매년 어느 정도 일정한 수의 사람들이 결혼을 하고, 이혼을 하고, 분가를 하고, 외국인 세대가 유입됩니다. 어느 해는 만 명이 결혼을 했는데 그다음 해에 갑자기 천명만 결혼하는 일은 발생하지 않습니다. 어느 해는 외국인이 만 명 유입되었는데 그다음 해에 갑자기 천명만 유입되는 경우는 발생하기 어렵습니다.
인플레이션 또한 마찬가지입니다. 급격한 인플레이션 또는 디플레이션은 경제 전반에 좋지 않은 충격을 줍니다. 따라서 정부는 기준금리를 통해 적정한 인플레이션 발생을 유도합니다. 급격한 변화가 나타나기 어렵습니다.
하지만 공급량은 매우 변동성이 심합니다. 어느 해에는 만 세대가 공급되었다가 그다음 해에는 천 세대도 공급되지 않을 수 있습니다. 건설 경기가 좋지 않다면 특정 지역에 단 한건의 분양도 없을 수 있습니다. 반대로 호황 때는 분양수가 과도하게 증가할 수 있습니다. 그러다 보니 부동산 시장에서는 공급의 변동성이 가격 상승에 가장 큰 영향을 줍니다.
아래는 부동산 지인이라는 사이트에서 확인한 전국 아파트 입주 물량입니다. 전국적으로 아파트 입주 물량은 급격한 감소 추세를 보이고 있습니다. 입주 물량을 파악하기에 이만한 사이트가 없는 것 같습니다.
위 그래프에서 볼 수 있듯 공급은 거의 정확히 예측이 가능합니다. 공급이 줄어드는 시점을 잘 파악하고 있으면 투자 성과를 높일 수 있는 타이밍을 잡을 수 있습니다.
모든 주거 시설의 물량을 파악할 필요는 없습니다. 사람들은 통상 주택, 빌라보다 아파트를 선호합니다. 아파트에서 수용할 수 있는 인원이 주택, 빌라보다 많습니다. 따라서 아파트 입주 물량만 파악해도 충분합니다. 롤렉스 물량만 파악하면 되는 것이지 세이코나 카시오 물량은 그리 중요하지 않은 것과 같습니다.
수요의 감소를 어떻게 투자에 적용할 수 있을까요? 수요가 떨어지기 1~2년 전, 오르기 전에 미리 가서 선점하면 됩니다.
오른다는 확신이 없다면 대장 아파트가 오르는 것을 보고 가도 됩니다. 지역의 대장 아파트가 오르면 바로 그 옆 동네의 대장 아파트를 사거나, 오른 아파트 바로 옆 아파트를 사면 됩니다. 오르는 것을 보고 들어가는 것은 제가 가장 선호하는 투자 방법입니다. 가장 기초적이지만 가장 확실한 부동산 투자 방법입니다.
'주택보급률이 100%를 넘은 상황에서 아파트 가격이 오르겠느냐?' 라고 생각할 수 있습니다. 집이 남아도는데 수요 공급 법칙에 의해서 집값이 떨어지지 않겠냐는 논리입니다. 실제로 주택보급률은 2018년 기준으로 104.2%입니다.
하지만 집에는 레벨이 있습니다. 시계에는 롤렉스 시계가 있다면 부동산에는 입지 좋은 신축 아파트가 있습니다. 입지가 좋은 곳, 신축 아파트는 모두가 살고 싶어 하는 곳은 앞으로도 계속 오를 것입니다. 롤렉스 시계 가격에 프리미엄이 붙듯이 말이죠. 결국 주택 보급률이 100%를 넘어섰기 때문이 집값이 오르지 않는다는 논리는 실제 시장에서 통하지 않습니다.
'나는 조용한 시골 좋아하는데요?' 그 시골, 당신만 좋아하는 겁니다. 대부분이 도시의 인프라를 누리고 신축 아파트 커뮤니티 시설을 이용하고 싶어 합니다. 특히 여성분들 중 대도시 신축 아파트 싫어하시는 분은 거의 없을 겁니다. 아이 키우기 좋고 마트 가기 편하고 문화생활을 즐길 수 있는 기회가 널려 있는데 시골 들어가고 싶을까요? 부동산 투자는 내가 좋아하는 곳이 아닌 대중들이 좋아하는 곳에다 해야 합니다.
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