직장인이 가장 접하기 쉬운 재테크 수단이 주식과 부동산입니다. 오늘은 부동산 또는 주식에 투자하기 전 꼭 알아야 할 기초적인 지식에 대해 다루고자 합니다.
아무것도 모르면서 투자를 시작하는 사람들이 많습니다. 소위 묻지 마 투자라는 것을 하게 되면 아주 큰 손해를 입고 후회할 수 있습니다. 이 글은 투자를 하기 전 꼭 알아야 할 기초적이고 최소한의 지식을 다루고 있습니다. 최소한 이 정도는 알고 시작해야 실패 확률을 줄일 수 있습니다. 거기에 더하여 자신의 상황에 맞는 투자 방법을 선택하신다면 성공할 확률이 크게 높아질 것입니다.
제 첫 주식 투자로 샀던 한 종목은 -50%를 기록 중입니다. 코로나 전에도 -30%였고 코로나 후에 -50%가 되었습니다. 이 주식은 팔지 않고 계속 갖고 있으려 합니다. 준비되지 않는 투자의 최후가 어떠했는지 스스로에게 경각심을 주도록 말입니다. 여러분은 잃지 않는 투자를 하셨으면 좋겠습니다.
1. 진입장벽 (주식 > 부동산)
보통 직장인들은 부동산보다 주식부터 먼저 시작하게 됩니다. 은행 통장 만들듯이 증권사 계좌 하나 만들면 준비가 끝나니까요. 비대면으로 계좌를 만들면 10분 만에 투자금 이체까지 완료하고 바로 주식을 살 수 있습니다.
이에 비해 부동산은 거쳐야 할 여러 가지 절차들이 있어 주식보다 진입장벽이 조금 높은 편입니다. 물건 확인, 계약서 작성, 계약금 잔금 납부, 등기, 취등록세 납부 등의 조금은 복잡한 절차를 거쳐야 합니다.
2. 변동성 (주식 >> 부동산)
주식은 변동성이 매우 심합니다. 거래 상황이 실시간으로 전산 반영되어 불과 몇 초 만에 상황이 바뀔 수 있습니다.
이에 반해 부동산은 가격의 변화가 크지 않습니다. 집주인이 부동산에 전화해서 부르는 가격(호가)에서 거래가 일어납니다. 내릴 때는 더 천천히 내리는 하방경직성의 특징이 있습니다.
아래 그래프는 주식과 부동산 지수의 변동을 나타낸 그래프입니다. 빨간 영역은 상승기, 파란 영역은 하락기를 나타냅니다. 주식은 매우 빈번하게 상승과 하락이 반복됩니다. 산은 높고 골은 깊습니다. 반면 부동산은 변동성이 거의 없습니다. 상승기는 길고 완만하며 하락기는 짧고 경사가 크지 않음을 볼 수 있습니다.
흔히 주식의 변동성 단점으로 생각되지만 장점으로 활용하는 방법도 있습니다. 바로 자산분배 포트폴리오와 리밸런싱(섀넌의 도깨비)을 이용하는 것입니다. 이에 관해서는 추후에 다루어 보겠습니다.
3. 자유도 (주식 << 부동산)
주식은 시장이 정해준 가격에 사야 합니다. 삼성전자 이재용 부회장에게 가서 삼성 주식 5%만 할인해 달라고 하면 깎아 줄까요? 어림도 없습니다. 주식은 시장이 정해준 가격으로 정해진 수수료를 물고 사야 합니다.
주식과 달리 부동산은 어느 정도 가격 조절이 가능합니다. 집이 하자가 있을 경우 집주인과 협상을 통해 가격을 깎을 수 있습니다. 급매를 통해 1층 가격으로 로열층 가격을 살 수도 있고 수고하신 중개소 소장님께 수수료를 더 드릴 수도 있습니다. 매수인과 매도인의 상황에 따라 다양한 방법으로 가격을 조절할 수 있습니다. 내가 컨트롤할 수 있는 영역이 많다는 것은 분명한 장점입니다.
4. 환급성 (주식 >> 부동산)
주식을 매도하고 난 뒤 영업일 기준 2일 뒤 입금됩니다. 예를 들어 1일에 주식을 매도했다면 3일에 매도 금액을 현금으로 출금할 수 있습니다.
부동산은 현금화하는데 상당한 기간이 소요됩니다. 부동산을 매도하려면 먼저 부동산 중개업소에 물건을 내놔야 합니다. 물건을 내놨다고 바로 팔리는 것은 아닙니다. 며칠 몇 주 동안 살 사람이 나타나기를 기다려야 합니다. 살 사람이 나타났다고 바로 현금을 전액 입금해 주지도 않습니다. 보통 계약금으로 집값의 10% 정도를 먼저 받고 잔금일에 나머지 금액을 받습니다.
5. 투자금 (주식 >> 부동산)
주식은 100만 원 이하로 시작할 수 있습니다. 100만 원만 갖고도 웬만한 회사의 주식은 다 살 수 있습니다. 투자금이 적은 것도 진입장벽을 낮추는데 한몫합니다. (그래서 너도 나도 주식을...)
부동산에 최소 투자금액은 정해져 있지는 않지만 최소 천 단위는 필요할 것 같습니다. 5천만 원짜리 집을 사더라도 투자금이 천만 원은 들 것입니다. 수억에 달하는 아파트는 더 큰 자금이 필요할 것입니다. 비규제 지역의 전세가율 80%의 3억 원짜리 아파트를 투자할 경우 필요한 투자금액은 6천만 원입니다. 중개수수료와 세금을 합하면 500만 원 정도 추가로 들겠네요.
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