공급은 부동산 가격을 결정하는 가장 핵심적인 요소입니다. 공급량만 잘 파악해도 투자 성공률을 80% 이상 올릴 수 있을 것이라 확신합니다. 지금까지 제가 쓴 글 중에서 이 글이 가장 중요한 글이라 생각합니다. 끝까지 보시면 공급량과 부동산 가격의 상관관계를 이해함은 물론 투자에 대한 인사이트도 가져가실 수 있을 겁니다.
부동산이 장기 우상향 하는 이유에 대해서는 이전 글에서 설명드렸습니다. 이전 글을 읽고 이 글을 보시는 것을 추천드립니다. 아래 링크를 남겨 드리겠습니다.
[투자 지식] - 폭락은 없다! 인플레이션, 부동산 가격을 오르게 만드는 거대한 힘
오늘은 아래 3가지를 말씀드리고자 합니다.
1. 수요보다 공급이 더 중요한 이유와 공급량 확인 방법
2. 부동산 공급량이 일정하지 못하고 편차가 큰 이유
3. 그리고 가장 중요한 부동산 투자 타이밍
부동산 투자에 있어 공급량을 파악하는 것은 매우 중요합니다. 수요-공급의 균형을 무너뜨리는 것은 공급량이기 때문입니다. 수요량은 어느 정도 일정한 수준으로 발생합니다. 하지만 공급량은 편차가 매우 심합니다. 공급량이 줄어들면서 가격이 올라가고 공급량이 늘어나면서 가격이 떨어집니다.
우리는 입주 물량을 잘 봐야 합니다. 아파트는 분양에서 입주까지 3년가량 소요됩니다. 분양 물량은 시장에 바로 영향을 주지 못합니다. 이제 막 시장에 공급된 물량, 즉 입주량이 시장에 직접적으로 영향을 줍니다. 따라서 우리는 입주 물량을 잘 봐야 합니다.
향후 2~3년 치 입주량은 부동산 관련 사이트를 통해 매우 간단하게 확인할 수 있습니다. 저는 주로 부동산 지인 사이트를 이용합니다. 아래 링크로 접속하고 '수요/입주' 탭을 찾아 들어갑니다. 그다음 보고 싶은 지역을 선택하고 검색 버튼을 누르면 됩니다. (공급 데이터를 확인하는 것은 이제 투자에 있어 기본이 되었습니다.)
<부동산 지인>
부동산 지인 사이트에서 부산광역시의 입주 물량을 확인해 보겠습니다. 2000년부터의 입주물량 데이터를 볼 수 있습니다. 가장 중요한 미래의 공급량, 2021년~2023년의 입주량도 확인할 수 있습니다.
빨간 선은 수요량입니다. 이 값은 추정 값입니다. 부동산 투자자들은 통상 '인구수 X 0.05'로 수요를 예측합니다. 부동산 지인에서도 동일하게 계산한 것 같습니다. 빨간 선 아래로 갔을 때 수요 대비 공급이 부족한 것으로 볼 수 있습니다.
부산의 아파트 매매지수(KB)와 입주물량의 그래프를 같이 그려 보겠습니다.
공급량과 가격의 상관관계가 보이시나요? 연도별로 풀어서 설명해 보겠습니다.
2003~2005 : 공급 증가, 가격 보합
2006~2007 : 공급 감소, 가격 보합 (미분양 소진 중)
2008~2009 : 공급 바닥, 가격 상승
2010~2012 : 공급 증가, 가격 급등 (전년도 영향)
2013~2014 : 공급 증가, 가격 보합
2015~2017 : 공급 감소, 가격 상승
2018~2019 : 공급 증가, 가격 소폭 하락
2020~2023 : 공급 바닥, 가격은 어떻게????
입주물량은 부동산 가격 결정에 큰 영향을 주는 것을 알 수 있습니다.
그렇다면 왜 아파트 입주물량은 매년 일정한 수준으로 유지되지 못하고 편차가 크게 발생하는 걸까요?
그 이유를 한마디로 정의하면 '건설사들이 돈이 될 때 분양을 하기 때문'입니다.
좀 더 풀어서 설명해 보겠습니다. 아파트 가격이 낮은 시기에는 건설사들이 분양을 하지 않습니다. 분양을 해도 남는 것이 별로 없기 때문이죠. 그렇다고 주변 시세보다 비싸게 분양을 하면 미분양이 발생할 수 있습니다. 건설사들은 가격이 상승할 때까지 분양을 하지 않고 기다립니다.
몇 년의 시간이 흘러 아파트를 사려는 수요량이 점점 누적됩니다. 분양이 없었기 때문에 공급이 수요량을 따라오지 못하는 상황이 발생합니다. 이제 아파트 가격이 상승합니다.
아파트 가격이 상승하자 건설사들은 계산기를 두드려 봅니다. 올라간 주변 시세만큼 마진도 늘어날 것 같습니다. 이제 건설사들은 분양을 시작합니다.
분양이 시작되더라도 준공 및 입주까지는 3년 정도 시간이 더 필요합니다. 입주물량이 나올 때까지 아파트 가격은 계속 오릅니다. 가격이 오르는 만큼 분양에 참여하는 건설사들도 많아집니다.
3년이 지나 입주 물량이 서서히 풀리기 시작했습니다. 공급 부족이 해결되기 시작하자 아파트 가격 상승세가 둔화됩니다. 하지만 아직은 공급량이 충분하지 않습니다. 가격 상승은 계속 이어집니다.
입주 물량이 지나치게 많아지고 있습니다. 가격 상승기에 많은 건설사들이 분양에 참여했기 때문입니다. 이제는 수요량을 초과하는 수준입니다. 미분양이 발생하기 시작합니다. 전세 가격이 떨어지고 매매 가격은 상승을 멈췄습니다. 건설사들은 긴장합니다. 더 이상 분양했다가는 손해가 크게 발생할 것 같습니다. 분양을 멈추고 관망하기 시작합니다.
미분양 물건은 몇 년에 걸쳐 소진됩니다. 미분양 물건을 다 소진될 때쯤 아파트 가격이 다시 조금씩 상승합니다. 건설사들은 다시 계산기를 두드려 마진을 계산해 보고 분양이 시작됩니다.
부동산 공급 사이클이 만들어지는 원리입니다.
우리는 어느 타이밍에 투자하면 될까요? 과거의 데이터로 추정하는 것이 가장 확률을 높일 수 있는 방법일 것 같습니다. 추가로 데이터를 하나 더 들고 와 보겠습니다. 아까 잠시 언급했었던 미분양 물량입니다. (보라색)
입주 물량이 감소하기 시작한 2006~2009년의 가격 상승률은 크지 않습니다. 미분양 물량이 시장에 쌓여 있었기 때문입니다. 2009~2011 미분양 물량이 급속히 소진되면서 아파트 가격이 급격히 상승했습니다. 가격의 상승이 미분양 물건을 소진시킨 것인지 미분양 물건이 줄어들면서 아파트 가격이 상승한 것인지 알 수는 없습니다. 인과관계는 불명확하지만 서로 영향을 주는 것으로 보입니다.
현재의 상황은 더 좋아 보입니다. 2018년에 잠시 상승했던 미분양 물량이 2019년 다시 하락했습니다. 꾸준한 공급이 있었음에도 미분양 물건이 감소한다는 것은 충분한 수요가 있다는 증거입니다.
더군다나 향후 3년간 공급량이 감소하는 추세입니다. 미분양 물건도 거의 없는 상황입니다. 입주량 감소가 직접적으로 가격 상응으로 연결될 확률이 높습니다.
코로나 사태로 인해 전 세계가 돈을 풀고 있는 상황입니다. 만약 기온의 상승으로 바이러스 활동성이 떨어지거나 백신이 개발된다면 어떨까요? 시장에는 엄청난 유동성이 공급될 것입니다. 인플레이션의 영향으로 부동산 가격도 상승 압력을 받을 것입니다. (저는 시장에 대해 항상 낙관하는 자세를 가집니다. 폭락은 99.9% 없다고 생각합니다.)
투자 타이밍을 정확히 예측하는 것은 불가능하지만 우리는 확률을 높이기 위해 노력해야 합니다. 국내외 정세를 통해 유동성을 추정해 보고, 수요와 공급의 데이터를 확인하는 것이 필요한 이유입니다.
'자본주의에서 살아남기' 카테고리의 다른 글
| 주식과 부동산의 장단점을 확인해 줄 5가지 항목 -2편- (대출, 수익률, 세금, 고정 수입, 심리) (0) | 2020.04.01 |
|---|---|
| 주식과 부동산을 장단점을 확인해 줄 5가지 항목 -1편-(진입장벽, 변동성, 자유도, 환급성, 투자금) (0) | 2020.03.31 |
| 아파트 공급량을 확인하고 투자 지역을 선정하는 방법 (0) | 2020.03.29 |
| 결혼과 외국인으로 인한 세대수 변화가 부동산 시장에 미치는 영향 공부 (0) | 2020.03.28 |
| 부동산 가격에 대한 인플레이션 영향 공부 (0) | 2020.03.27 |
