주식과 부동산의 장단점을 확인해 줄 5가지 항목 -2편- (대출, 수익률, 세금, 고정 수입, 심리)

지난 시간에 이어 투자를 하기 전 알아야 할 기본적인 지식에 대해 알아보겠습니다. 주식과 부동산에 관심이 있는 직장인 투자자라면 투자금을 투입하기 전 이 내용을 꼭 아시고 행동하시면 좋겠습니다.

 

1. 레버리지 (주식 << 부동산)

주식담보대출이라는 용어를 들어보신 적 있으신가요? 주식을 대출을 내서 할 수 있을까요? 방법은 있지만 일반적인 투자법은 아닙니다. 주식은 변동성이 큰 만큼 대출을 끼고 투자하면 위험성이 급증합니다.

반면 부동산은 대출을 이용해 투자하는 것이 일반적입니다. 집을 사면 은행에서 돈을 서로 빌려주려고 합니다. 안전한 투자처라고 생각하기 때문입니다. 은행의 주택담보대출상품, 일명 주담대를 이용하거나 전세입자의 전세금을 이용해 투자금을 획기적으로 줄일 수 있습니다.

대출을 이용하면 적은 투자금으로 큰 효과를 낼 수 있기에 레버리지(지렛대 영어 표현)라고 표현합니다. 부동산은 레버리지를 매우 쉽게 이용할 수 있기에 주식보다 큰 장점을 가집니다. (아르키메데스는 충분히 긴 지렛대와 받침대가 있으면 지구도 들 수 있다고 했습니다.)

 

2. 수익률 (주식 < 부동산)

천만 원으로 주식과 부동산에 각각 모의 투자를 한 뒤 수익률을 비교해 보겠습니다.

주식 천만 원어치를 삽니다. 주식 가격이 30% 올라 1천300만 원에 전량 매도했습니다. 투자 원금을 제외하니 300만 원 수익이 발생했습니다.

부동산은 어떨까요? 1억짜리 아파트에 9천만 원 전세를 맞추고 투자금 천만 원을 투입합니다. 아파트 가격이 10% 상승해 1억짜리 아파트가 1억 1천만 원이 되었습니다. 전세금 9천만 원을 돌려줘도 2천만 원이 남습니다. 천만 원을 투자해 천만 원 수익이 발생했습니다.

이 사레와 같이 부동산은 가격 상승률이 작아도 레버리지를 활용할 수 있기 때문에 수익률을 더 크게 만들 수 있습니다. 부동산이 무조건 유리하다 말하는 것은 아닙니다. 주식으로도 큰 수익을 내는 사람도 많습니다. 하지만 개인적인 생각으로는 레버리지 덕분에 부동산 수익률이 주식보다 조금 더 유리한 것 같습니다.

 

 

 

3. 세금 (주식 >> 부동산)

 

주식은 세금이 거의 발생하지 않습니다. 주식을 팔 때 증권거래세로 매도 가격의 0.3% 정도 납부하게 됩니다. 배당을 받으면 2천만 원까지 15.4%의 배당소득세가 발생합니다. 배당금이 2천만 원이 넘으면 종합소득세를 적용합니다.

부동산은 세금의 종류가 많고 복잡합니다. 크게 나누면 취득세, 보유세, 양도소득세를 내야 합니다. 주택 규모, 거래 가격, 명의, 소득 수준, 주택 보유수 등에 따라 세율이 천차만별입니다. 그런 만큼 세금을 줄이는 공부를 할 필요가 있습니다. 세금을 줄여 이익을 극대화하는 세테크가 필요한 영역입니다. 

 

3 주택을 개인 명의로 보유하고 있는 A 씨는 4번째 주택을 구매하고 깜짝 놀랐습니다. 취득세가 1% 나올 줄 알았는데 4%가 나왔기 때문입니다. 2020년부터 4 주택 취득 시 세금을 4% 부과하는 것으로 법이 개정되었습니다. 이러한 내용을 잘 알지 못한다면 큰 낭패를 볼 수 있습니다. 3억짜리 집을 취득할 때 300만 원(1%)을 납부하는 것과 1200만 원(4%)을 납부하는 것은 천지 차이입니다.

 

비규제 지역의 2 주택을 개인 명의로 보유하고 있는 B 씨는 양도소득세를 내지 않을 생각입니다. 일시적 2 주택 비과세 혜택을 이용하기 때문입니다. B 씨는 첫 번째 집을 구매한 지 1년 뒤 두 번째 집을 구매했습니다. 첫 번째 집을 2년 보유 후 3년이 되기 전에 팔 계획을 갖고 있습니다. 이 경우 양도소득세가 부과되지 않아 큰 이익을 발생시킬 수 있습니다.

 

부동산 세금은 조금 복잡하고 내야 할 금액이 큽니다. 세금을 아는 만큼 투자 성과가 높아지기 때문에 관심을 갖고 노력해야 하는 영역입니다.

 

4. 고정수입 (주식 = 부동산)

회사는 이익금의 일부를 주주들과 나눕니다. 이것을 배당이라고 하고 배당을 많이 주는 회사의 주식을 배당주라고 합니다. 배당주 투자를 하면 보통 반기 또는 1년에 한 번씩 배당금을 받습니다.

회사가 배당을 많이 하게 되면 연구개발이나 시설투자에 사용할 돈이 적어집니다. 그래서 주주들은 회사의 성장성이 떨어질 것으로 판단합니다. 그래서 배당 기준일 바로 다음날 주가가 떨어집니다. 보통은 배당을 하는 만큼 떨어지며 이를 배당락이라 부릅니다.

부동산에는 배당이 없습니다. 하지만 월세를 이용해 고정수입을 만들 수 있습니다. 보통 월세 투자는 오피스텔을 이용합니다. 대출을 이용하여 주택을 구매하고, 세입자에게 받은 월세로 대출이자를 충당합니다. 그리고 남은 금액이 이익금이 됩니다.

오피스텔 등 월세 투자처는 고정 수익을 낼 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 아파트에 비해 가격 상승률이 낮아 큰 시세차익을 기대하기 어렵다는 단점이 있습니다.




5. 심리 영향 (주식 << 부동산)

주식은 변동성이 큰 만큼 불안감으로 인해 잘못된 선택을 하여 큰 손해를 볼 수 있습니다. 환급성이 좋기 때문입니다. 주식의 변동성과 환급성은 투자자에 따라 장점이 될 수도 단점이 될 수도 있습니다. 심리적으로 훈련되지 않은 투자자는 단점으로 작용하게 됩니다.

이에 비해 부동산은 변동성이 적습니다. 초보 투자자도 심리적으로 안정된 투자를 할 수 있습니다. 쉽게 하락하지도 않습니다. 어쩌다 잠깐의 불안감이 생기더라도 괜찮습니다. 환급성이 낮아 빨리 행동에 옮기기 어렵기 때문입니다.

장기 투자는 항상 옳습니다. 주식과 부동산 모두 단기적 하락은 있었지만 장기적으로는 우상향 했습니다. 환급성이 낮은 부동산은 장기 투자를 강제합니다. 그래서 손해를 보기 어렵습니다.

주식을 부동산처럼 한다면 어떨까요? 강제적으로 돈을 묶어 환급성을 낮춘다면 부동산보다 더 큰 수익을 낼 수 있을 것으로 기대할 수 있습니다. 개인연금펀드, IRP, ISA 등을 활용하여 주식 투자를 한다면 분산투자의 효과와 더불어 강제적인 장기 투자를 할 수 있어 투자 성공률이 높아질 것입니다. (이에 대해선 추후에 다루도록 하겠습니다.)

수익률은 투자자의 심리에 많이 좌우됩니다. 그래서 저는 투자를 하기 전 심리에 휘둘리지 않도록 장치를 만들어야 한다고 생각합니다. 특히 주식투자를 한다면 투자 원칙을 정립하여 심리를 이기는 것이 올바른 투자법이라 생각합니다.