세입자의 자금을 레버리지로 이용해 아파트를 가장 싸게 사는 방법, 부동산 갭투자

 

부동산 투자에 이제 막 관심이 생긴 분이라면 투자가 어떤 프로세스로 진행되는지 궁금증이 생기실 겁니다. 도대체 세입자의 자금을 이용해서 어떻게 갭 투자를 한다는 것인지, 매물은 어떻게 찾고 부동산 중개 업소와는 어떻게 이야기해야 하는 것인지 모든 것이 궁금하실 겁니다.

오늘은 실제와 같은 투자 시나리오를 구성하여 어떤 방식으로 부동산 투자를 진행하는지 알아보겠습니다. 이 글만 읽으셔도 투자를 한 번 한 것과 다름없을 정도로 간접 경험을 쌓으실 수 있을 겁니다. 투자를 아직 해 보신 적 없는 분이라면 꼭 일독을 권합니다.

 

---

1. 투자 아파트 후보지 선정 합니다.

투자자 A 씨는 포항의 아파트에 투자하려 합니다. 향후 3년간 공급이 전무하여 상승 여력이 매우 높다고 생각했기 때문입니다. 2~3년 정도 보유 후 매도할 생각으로 매수 후 전세를 내놓기로 합니다.

투자자 A 씨는 손품(부동산 지인, 호갱 노노, 네이버 부동산 등)을 팔아 동네와 아파트 정보, 시세, 매물, 학군, 상권 등의 정보를 분석했습니다. 그리고 2~3군데 투자 후보 아파트를 결정했습니다.

 

2. 부동산 중개업소 연락하여 만나기로 약속합니다.

투자 후보 아파트를 결정한 A 씨는 후보 아파트 주변의 부동산 중개업소에 전화를 겁니다. 부동산 중개업소 소장님께 네이버 부동산에 올라온 매물도 물어보고 아직 인터넷에 올리지 않고 가지고 있는 매물이 있는지도 물어봅니다. 최종적으로 투자자 A 씨는 B소장님과 C소장님의 물건을 보러 가기로 약속을 잡았습니다. (부동산 중개업소 소장님과 전화를 잘하는 방법은 나중에 별도로 다루어 보겠습니다.)

 

3. 물건을 보러 현장으로 갑니다.

이제 투자자 A 씨는 물건을 보러 가기 위해 포항으로 갔습니다. 포항은 잘 모르는 지역이었지만 손품을 팔면서 얻은 정보가 머릿속에 입력되어 있어 왠지 익숙합니다. B소장님을 먼저 만나 간략히 브리핑을 받고 물건을 보러 갑니다. 물건은 좋지만 가격이 조금 비싼 듯합니다. 다음 C 소장님을 만나 물건을 보러 갑니다. 집주인이 거주하는 물건으로 상태도 좋고 가격도 괜찮은 것 같습니다.

 

4. 계약서를 작성합니다.

C소장님의 물건은 3억 5백만 원에 나온 34평 아파트입니다. 가격 협상 과정을 거쳐 3억 원에 매수하기로 했습니다. 매수하기로 했으니 계약금의 일부인 3천만 원을 집주인 D 씨에게 이체합니다. 계약금은 통상 아파트 가격 3억 원의 10%인 3천만 원이고, 계약금의 일부는 3천만 원의 10%인 300만 원으로 하게 됩니다. (급등하는 지역의 경우 훨씬 큰 금액을 보내는 경우도 있습니다.)
며칠 뒤 계약금을 준비한 A 씨는 C소장님과 D 씨와 만나 계약서를 작성합니다. 그리고 A 씨는 D 씨에게 2천7백만 원을 계약금으로 보냅니다.

 

5. 세입자를 구합니다.

A 씨는 C소장님께 집을 매수한 뒤 전세를 맞추겠다고 이야기합니다. 그리고 매매 잔금일과 전세 잔금일을 맞추어 달라고 합니다. 전세입자의 전세금과 A 씨의 투자금을 합하여 매수 잔금을 치르기 위함입니다.

C소장님은 전세입자를 구하기 위해 노력했고, 며칠 뒤 E 씨가 전세입자로 들어오기로 했습니다. 전세금은 2억 7천만 원으로 합의했습니다. 투자자 A 씨와 E 씨는 C소장님 중개소에서 만나 전세 계약을 맺습니다. 계약금 2천7백만 원을 받았고 나머지 2억 4천3백만 원은 잔금일 날 치르기로 했습니다. 잔금일은 A 씨가 아파트를 매수하기로 한 날과 동일하게 지정했습니다.

 

6. 마무리 (잔금, 복비, 등기)

잔금일이 다가왔습니다. 투자자 A 씨는 C소장님의 중개업소에서 전세입자 D 씨를 만나 잔금 2억 4천3백만 원을 건네받습니다. 계약금까지 포함하면 전세금은 총 2억 7천만 원이 됩니다. (계약금 2천7백만 원 + 잔금 2억 4천3백만 원)

 

그리고 전세 계약 직후 A 씨는 매도자 E 씨를 만나 매매 잔금 2억 7천만 원을 건네주고 등기에 필요한 서류를 건네받습니다. A 씨의 매수금은 총 3억 원이 됩니다. (계약금 3천만 원(가계약 3백만 원 + 계약 시 2천7백만 원) + 잔금 2억 7천만 원)

 

이 모든 과정은 C소장님의 중개업소에서 이루어지며, 계약에 대해 C소장님의 주관 하에 이행하게 됩니다. 따라서 부동산 소장님께 중개 수수료를 지급하여야 합니다. 투자자 A 씨는 전세입자 D 씨와의 전세 계약 복비(중개수수료)와 매도자 E 씨와의 매매 계약 복비를 C소장님께 지급해야 합니다.

 

매매계약 복비는 3억 원의 0.4%인 120만 원이고, 전세계약 복비는 2천7백만 원의 0.3%인 81만 원입니다. A 씨는 C소장님과의 사전 협의를 통해 전세 복비에 대해 절반만 지급하기로 했습니다. 그래서 A 씨는 매매계약 복비 120만 원과 전세계약 복비 40.5만 원을 C소장님께 송부했습니다.

(부동산 중개소 한 군데서 매매계약과 전세계약을 모두 진행할 경우 매수자의 전세 계약금은 협의를 통해 깎을 수 있습니다. 협의만 된다면 전세 계약금을 내지 않는 것도 가능합니다.)

이제 A 씨는 법무사를 통하거나 셀프로 등기를 진행합니다. 셀프로 진행하게 될 경우 법무수수료(15~25만 원)가 들지 않는 장점이 있습니다. 하지만 등기 서류가 복잡하고 여러 절차를 거쳐야 하기 때문에 시간이 없는 직장인이라면 법무사를 통해 진행하는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 면적에 따라 다른데 A 씨는 34평(전용면적 84m2 이하) 평을 매수했기 때문에 1.1%, 약 330만 원을 내야 합니다. 

 

등기가 완료되면 모든 것이 끝이 나고 A 씨의 소유로 넘어오게 됩니다. 이제 시세가 오르기만을 기다리면 됩니다.

 

---

위 사례에서 보듯 투자자 A 씨는 본인의 돈 3천만 원과 전세입자의 돈 2억 7천만 원으로 3억 원짜리 아파트를 구입한 셈입니다. 현실성이 없는 이야기가 아닙니다. 90% 수준의 레버리지 활용이 충분히 가능하며 저 또한 지방의 아파트에 90%가 넘는 수준의 전세금으로 매수한 아파트가 있습니다.

부동산 매수는 한번 해 보면 아무것도 아니지만 해보기 전에는 정말 어렵게 느껴집니다. 위 글이 매수 프로세스를 이해하는데 도움이 되어 부동산 첫 투자를 성공하시면 좋겠습니다.