현시점에 수도권의 부동산은 가격이 많이 오른 상태입니다. 총선 결과 민주당이 180석을 가져가게 되면서 부동산에 대한 규제가 더욱 심해질 것으로 생각됩니다. 지금까지 똑똑한 한 채에 집중되어 강남, 서초의 집값이 상승했다면 이제는 규제를 피해 지방으로 자금이 이동될 것 같습니다. 수도권에 비해 지방은 규제도 없고 가격도 저렴하여 투자 매력도가 높아질 것입니다.
지난 시간에는 인구수로 투자 대상 도시를 필터링해 보았습니다. 인구수가 많다는 것은 상승 여력이 크다는 것을 의미합니다. 따라서 초보자분들은 투자 성공률을 높이기 위해 인구수가 많은 도시 위주로 먼저 공부해야 합니다. 인구수로 필터링한 투자 지역 중 지방도시만 뽑아 아래에 다시 정리해 보았습니다.
부동산 상승과 하락에 절대적인 영향을 주는 요소는 공급량입니다. 수요는 크게 변화가 없으나 공급량은 편차가 매우 심합니다. 따라서 각 도시의 향후 3년간 공급량을 확인해 보면 그 도시의 부동산 가격 방향이 우상항 일지, 우하향 일지 예측해볼 수 있습니다.
도시별로 공급량을 살펴보겠습니다. 그래프의 출처는 부동산 지인 사이트이며 이용 방법은 아래의 글을 참고하시면 되겠습니다. (부동산 지인 - 수요/입주 - 수요/입주)
[투자 지식] - 공급으로 살펴보는 부산 부동산 전망, 투자 성공률을 올리는 입주량 분석법, 분양 사이클이 만들어지는 원리 (폭락은 없어요 99.9%)
공급으로 살펴보는 부산 부동산 전망, 투자 성공률을 올리는 입주량 분석법, 분양 사이클이 만들어지는 원리 (폭락은 없어요 99.9%)
공급은 부동산 가격을 결정하는 가장 핵심적인 요소입니다. 공급량만 잘 파악해도 투자 성공률을 80% 이상 올릴 수 있을 것이라 확신합니다. 지금까지 제가 쓴 글 중에서 이 글이 가장 중요한 글이라 생각합니다...
blisshouse.tistory.com
먼저 광역시부터 가 보겠습니다.
아래는 부산광역시의 공급량 그래프입니다. 빨간 선은 수요량이고 파란 막대그래프는 공급량입니다. 2022년에 많은 공급량이 예정되어 있습니다. 지금 진입하기에는 조금 이른 감이 있어 보입니다. 2021년 말~2022년 초쯤 관심을 가져 보면 될 것 같습니다.
다음은 대구입니다. 대구도 2020~2022년 공급이 지속적으로 많습니다. 2022년 초반쯤부터 관심을 가져 보면 될 것 같습니다.
대전광역시입니다. 2019~2022년 물량이 부족해 보입니다.
대전은 주변에 세종시가 있고 세종시 공급량이 어마어마하게 많았기 때문에 세종시도 같이 봐야 합니다.
세종시입니다. 2017~2019 공급 물량에 비해 2020~2022 공급량이 크게 줄었습니다. 최근의 대전지역 급등 현상이 이해가 됩니다. 대전은 세종시의 공급량으로 인해 상승하지 못하고 있다가 2020년부터 세종시 공급량이 급격히 줄어들자 대전의 공급 부족과 맞물려 급등한 것으로 볼 수 있습니다.
이미 급등한 지역에 투자하여 수익을 내는 것도 좋은 투자법입니다. 하지만 투자 초보가 하기에는 위험이 따르기 때문에 추천하지는 않습니다. 대전/세종 지역은 이미 급등한 상태이며, 총선 이후 규제를 할 것으로 전망되기에 관망하는 것이 좋을 것 같습니다.
광주입니다. 2021년 물량이 매우 적지만, 2020년과 2022년 많은 공급이 예정되어 있네요. 2021년에 투자하는 것도 괜찮아 보입니다.
울산입니다. 지금까지 봤던 그래프 중 가장 아름답습니다. 2020~2023 공급 절벽이 예정되어 있습니다. 울산에 투자한다면 다른 광역시보다 성공 확률이 훨씬 더 높을 것 같습니다.
이러한 상황을 반영한 듯 울산은 이미 2019년 중반부터 가격이 상승하기 시작했습니다. 현재는 가격 상승으로 인해 갭 투자(전세 레버리지 투자)가 어려운 상황입니다. 갭 투자로 자금이 1억 이상 들어가야 합니다. 대출을 이용하여 투자하거나 1억 이상의 자금을 준비해야 합니다.
이제 지방의 대도시로 가 보겠습니다.
지방은 아파트 가격이 저렴합니다. 지역에 따라 차이는 있지만 대장 아파트 가격은 3~5억 수준입니다. 전세가율도 매우 높아 3억짜리 아파트를 전세가율 90%로 세팅할 수도 있습니다. 이렇게 세팅하면 투자금은 3천만 원 정도가 들게 됩니다.
투자금이 적게 들면 상승폭이 낮아도 큰 수익을 얻을 수 있습니다. 때문에 자금이 적거나 투자를 처음 하는 분은 서울, 경기, 광역시보다 지방도시에 투자하는 것을 추천드립니다. (서울 : 투자금 5억 넣은 아파트가 3억 오르면 수익률 60% < 지방 : 투자금 3천 넣은 아파트가 3천 오르면 수익률 100%)
먼저 충북 청주입니다. 2021~2022 적정 수준의 공급량이 예정되어 있고 2023은 예정 물량이 없습니다. 2021년이 되어 2024년 물량까지 확인해 보고 진입을 결정하는 것이 좋겠습니다.
충남 천안입니다. 2021년~2023년 공급 물량은 전체적으로 부족해 보입니다. 하지만 이것만 보고 투자하면 안 됩니다. 천안은 아산과 인접해 있기 때문입니다. 아산의 물량에 영향을 받을 가능성이 높기에 아산도 확인해 보겠습니다.
충남 아산입니다. 2022년 큰 물량이 예정되어 있습니다. 투자 성공률을 높이기 위해서 2022년을 피해서 투자하는 전략을 사용해야 할 것 같습니다. (2021년에 전세로 세팅하면 2022년을 피해 갈 수 있습니다.)
전북 전주입니다. 여기도 그래프가 상당히 괜찮습니다. 2021~2023년 물량이 지속적으로 부족합니다. 전라도에 투자하고 싶으시다면 전주도 충분히 고려할 수 있을 것 같습니다.
경북 포항입니다. 2021년~2023년 물량이 제로입니다. 딱 한마디만 하겠습니다. 너무 좋습니다.
경북 구미입니다. 2020~2021년 공급 부족, 2022~2023 공급 제로입니다. 여기도 매우 좋아 보입니다.
(그래도 구미보다는 인구수도 크고 산업기반도 안정적인 포항이 더 좋겠죠?)
경남 창원입니다. 2020년 물량 부족, 2021~2023 물량 제로입니다. 여기도 정말 좋아 보입니다.
경남 김해입니다. 2021~2022년 물량 부족에 2023년 물량 제로입니다. 상당히 괜찮아 보입니다.
지금은 전국적으로 투자하기에 매우 좋은 상황입니다. 거의 모든 대도시의 공급량이 줄어들기 때문입니다. 투자자들은 이 흐름을 감지하고 이미 좋은 지역을 선점해 가고 있습니다. 호갱 노노에서 각 지역의 A급지 대장 아파트의 가격 추이를 확인해 보면 이를 확인하실 수 있습니다.
아직 늦지 않았습니다. A급지 대장 아파트가 올랐다면 부대장 아파트에 투자하면 됩니다. 부대장 아파트가 올랐다면 그 옆 아파트, 옆 옆 아파트 순으로 확인해 보시고 아직 오르지 않은 곳에 투자하면 됩니다. 투자금 내에서 가급적 신축으로, 학군이 좋은 곳으로 투자하시면 됩니다.
지금 투자를 한다면 지방인 것 같습니다. 정말 좋은 투자 환경이 조성되어 있습니다. 현명한 선택 하셔서 좋은 성과를 거두시면 좋겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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